[ad_1]

در اوایل ماه جاری ، چند روز قبل از اینکه جاستین ترودو برای برگزاری انتخابات به سالن ریدو برود ، گزارشی از ماموریت خود برای مقابله با بحران مسکن دریافت کرد.

این گزارش، از مسئولان بودجه پارلمان ، استراتژی ملی مسکن لیبرال ها را که بسیار مورد تبلیغ قرار گرفته و مجموعه ای از اقدامات جدید در بودجه 2021 ، بررسی کرد.

در واقع ، این گزارش نشان می دهد که بودجه مسکن مهم برای افراد کم درآمد رو به کاهش است. هزینه ساخت و سازهای جدید دیر و کمتر از وعده داده شده است. گزارش شده است که از 70 میلیارد دلار فرض شده که هزینه شده است ، حدود 40 درصد از طریق وام است و تنها 30 درصد آن در واقع پول جدید است. مشخص شد که از سال 2017 ، این طرح تنها 63000 خانه جدید ساخته است.

ناظر بودجه دریافت که با وجود این صحبت ها در مورد “بازسازی بهتر” ، برنامه ترودو باعث می شود تعداد خانواده هایی که به مسکن بهتر نیاز دارند در سال های آینده 1.8 میلیون نفر افزایش یابد.

سند نگران کننده ای است. کانادا در بحران مقرون به صرفه است. خانه های بسیار کمی وجود دارد و بسیاری از مردم به دنبال مکانی برای زندگی هستند. گرفتن واحدهای اجاره ای سخت تر می شود و هزینه این واحدها روز به روز بیشتر می شود. مردم مجبور می شوند در پارک ها اردو بزنند زیرا نمی توانند محل زندگی خود را تامین کنند.

هر سه طرف از این موضوع به عنوان یک بحران صحبت می کنند و به درستی. از آغاز کمپین ، هر دو حزب دموکراتیک ملی و محافظه کاران یک برنامه معتبر برای حل آن ارائه دهید.

شاید از رقبای خود ، لیبرال ها می ترسند آنها نقشه خود را منتشر کردند صبح سه شنبه در همیلتون این طرح شامل موارد مختلفی است که به وضوح از دو طرف دیگر وام گرفته شده است. اما این بدان معنا نیست که بهترین از هر دو جهان است.

ترودو روز سه شنبه در حالی که لبخند می زد به خبرنگاران گفت: “هیچ کس نمی فهمد چه کسی وعده داده است که می تواند بحران مسکن را اینگونه برطرف کند.”

در نهایت ، ممکن است جگمیت سینگ و ارین اوتول مشکل را بهتر از آنچه فکر می کند درک کنند.

بساز ، بچه ، بساز

بدون شک ، بهترین راه برای رفع ناهماهنگی بین تعداد خانه های موجود و افرادی که به دنبال مکان زندگی هستند ، ساختن خانه های بیشتر است. ترودو روز سه شنبه به دولت خود قول داد که در صورت انتخاب مجدد ، “در چهار سال آینده 1.4 میلیون کانادایی را در خانه جدید خود خواهد گرفت.”

این عدد جسورانه ، بلند پروازانه ، ضروری و گمراه کننده است. برای اطلاع از اینکه آنها قول ساخت 1.4 میلیون خانه جدید را نمی دهند ، باید به اخبار لیبرال ها نگاه کنید – این تعداد شامل واحدهایی است که می توانند “بسازند ، نگهداری یا تعمیر” کنند.

در پس زمینه سیاسی ، لیبرال ها فاش کرده اند که 4 میلیارد دلار پول جدید برای ساخت 100000 خانه “طبقه متوسط” در چهار سال آینده پیشنهاد می دهند. آنها همچنین صندوق سرمایه گذاری مشترک ملی مسکن را دو برابر خواهند کرد – اقدامی عجیب ، زیرا اخیراً یک افسر بودجه مجلس دریافت که این صندوق تنها نیمی از بودجه اختصاص یافته خود را هزینه کرده است. تا کنون ، این صندوق تنها 12،400 خانه جدید ساخته است.

طرح لیبرال همچنین پیشنهاد می کند “با دو برابر شدن تعهد فعلی خود به 600 میلیون دلار ، فضای اداری خالی را به مسکن تبدیل کنید”. کلمه “تعهد” در آنجا بسیار کار می کند: لیبرال ها ابتدا این طرح تبدیل فضای اداری را در بودجه 2021 خود پیشنهاد کردند. بنابراین آنها با طرح سوال در ماه آوریل که هنوز اجرا نشده است ، طرح خود را دو چندان می کنند. : اگر 600 میلیون دلار عدد مناسب بود ، پس چرا چهار ماه پیش آن را پیشنهاد نکردند؟

یک مطالعه خیریه از طرح لیبرال ها نشان می دهد که این اقدامات جدید 150،000 خانه جدید را در پنج سال آینده به بازار اضافه می کند.

راب گیلزو ، استادیار اقتصاد در دانشگاه ویکتوریا وونکه و از اعضای سابق حزب دموکراتیک ملی می گوید ، این امر خیرخواهانه نیست. گیلیزو به من گفت: “طرح مسکن لیبرال ترکیبی ناهماهنگ است که در رویارویی با یکی از مخالفانش در همه ابعاد بیهوده به نظر می رسد.”

در همین حال ، محافظه کاران ترکیبی جالب از پروژه های متمرکز بر توسعه دولتی و خصوصی را پیشنهاد می دهند.

حزب اوتول می خواهد 15 درصد از ساختمانهای تحت مالکیت فدرال را در بازار مسکن رها کند ، تا توسعه دهندگان در صورت سرمایه گذاری مجدد سود در املاک اجاره ای از مالیات بر عایدی سرمایه خود معاف شوند و به شرکتها اجازه دهند زمینی را به تراست های غیرانتفاعی اهدا کنند تا بتوانند مقرون به صرفه باشند. مسکن ، همکاری با مردم بومی برای ساخت پروژه های جدید (چیزی که در ونکوور نتیجه می دهد.)

با این حال ، بخش اصلی در مورد ترانزیت است: فرمانداران می خواهند پروژه های ترانزیتی را که به بازارهای مسکن در حال رشد متصل است ، تامین مالی کنند و از شهرها می خواهند در صورت تمایل به پول نقد فدرال ، تراکم پروژه های ترانزیت را افزایش دهند. در حالی که بستگی به نحوه اجرای آن دارد (ساخت کراس اوور در حومه دور دست هدر دادن پول است) ، اما این پتانسیل را دارد که از زمین های مورد استفاده در شهرهای بزرگ که در حال حاضر به خانه های مجرد و نیمه مستقل اختصاص یافته اند ، استفاده بیشتری کند.

اوتول پیش بینی می کند که این طرح در سه سال آینده 1 میلیون خانه جدید در کانادا بسازد.

گیلزو امتیازات بالایی به محافظه کاران می دهد و به من می گوید که برنامه اوتول “مقیاس بحران مقرون به صرفه بودن مسکن را تشخیص داد و برنامه آنها رویکرد آنها را نسبت به مسکن به طرز چشمگیری تغییر داده است. آنها پیشنهادی را ارائه داده اند که عرضه مسکن خصوصی را افزایش می دهد و تقاضا را کاهش می دهد. و از بسیاری از مشکلات رایج سیاست مسکن اجتناب می کند. “

NDP رویکرد لیبرال را اتخاذ می کند و هزینه های زیادی را برای برآوردن واقعیت های بازار متقبل می شود. تعهد می کند که 500000 واحد مسکونی مقرون به صرفه را در دهه آینده تأمین کند ، نیمی از آن در پنج سال آینده. همچنین برای کمک به جوامع در ساخت پروژه های مسکن خود ، “پول شروع سریع” را آزاد می کند و از مالیات فروش 5 درصدی فدرال برای ایجاد واحدهای اجاره ای مقرون به صرفه صرف نظر می کند.

گیلزوف می گوید: “حزب دموکراتیک ملی در حال حاضر بحران مقرون به صرفه بودن مسکن را در انتخابات گذشته جدی گرفته است و پیشنهاد متمرکز بر عرضه مسکن عمومی بزرگ را بارگذاری کرده است.”

در حالی که هنگام مخالفت همیشه آسان تر می توان برنامه ریزی کرد ، اما حزب دموکراتیک ملی و محافظه کاران این ایده را که ما به خانه های جدید و زیاد نیاز داریم بسیار جدی می گیرند. بدیهی است که لیبرال ها چنین نیستند. درک دلیل آن دشوار نیست: سرازیر شدن بازار با خانه به این معناست که قیمت مسکن موجود به سرعت متوقف می شود. اگر آینده خود را بر اساس رشد قیمت دائمی خانه تعیین کرده اید ، این خبر بدی است.

مشکل سفارش

اگر بتوانید تقاضا را کاهش دهید ، افزایش عرضه فقط تفاوت ایجاد می کند. همه رهبران حاضر به انجام این کار نبودند.

به عنوان مثال ، ترودو برای اولین بار اعتبار مالیاتی خریدار مسکن را دریافت کرد: اقدامی که برای کمک به خریداران احتمالی برای ورود به بازار داغ اعلام شد. با این حال ، در عمل ، این پشتیبانی از افزایش قیمت خانه است. هر اقتصاددان به شما می گوید که یارانه به یک کالای کمیاب راهی عالی برای افزایش قیمت است: تشدید مشکلی که ادعا می کند آن را درمان می کند.

خوب ، لیبرال ها اکنون پیشنهاد می دهند که این اعتبار مالیاتی را دو برابر کنند. (متاسفانه ، NDP همچنین دو برابر شدن اعتبار مالیاتی عمومی برای خریداران مسکن را پیشنهاد می کند.) آنها همچنین مجموعه ای از اقدامات را برای کمک به افراد بیشتر برای خرید خانه با پوشاندن هزینه واقعی قیمت مسکن پیشنهاد می کنند.

همانطور که گیلزو اشاره می کند ، “اقدامات برای افزایش تقاضا از خریداران اولین بار در راستای هدف کلی نیست” برای بهبود قیمت تمام شده.

حتی اگر برنامه های مسکن NDP و محافظه کار به طور کلی جاه طلبانه تر باشند ، آنها در بسیاری از مشکلات افزایش تقاضا قرار می گیرند. NDP به دنبال ارائه کمک های نقدی به اجاره دهندگان و افزایش شرایط وام مسکن تحت حمایت فدرال به 30 سال است. محافظه کاران به دنبال افزایش وام های مسکن از 7 سال به 10 سال و کاهش قوانین تست استرس هستند.

این اقدامات ممکن است در یک بازار سالم عاقلانه باشد. اما اگر وارد بازار داغ شود ، می تواند منجر به خرید ملک های کانادایی بیشتر ، افزایش سفته بازی و افزایش قیمت شود. این امر به عرضه بیشتر در بازار نیاز دارد.

تصادفی نبود. این سه حزب ، به ویژه لیبرال ها ، در تلاش هستند تا رأی دهندگان طبقه متوسط ​​را که از افزایش بی سابقه و حتی شتابان ارزش خانه های خود در دهه های اخیر برخوردار بوده اند و به دیدن فلات رشد یا حتی کاهش توجه چندانی ندارند ، جذب کنند. به به

اما فعال کردن این تورم مداوم برای سرد کردن بلوک رأی دهنده مرفه یک پیشنهاد خطرناک است. این می تواند شرایطی برای ایجاد حباب مسکن ایجاد کند و باعث شود که کل این بازار به خودی خود سقوط کند.

لیبرال ها اقدامات هوشمندانه ای را انجام می دهند که می تواند رشد قیمت را متوقف کند ، از جمله ممنوعیت پیشنهاد “مناقصه کور” – جایی که خریداران مسکن احتمالی باید پیشنهادات خود را بدون اطلاع از پیشنهاداتی که قبلاً ارائه شده است ، ارائه دهند ، که خریداران را تشویق کرده است تا مبلغ قابل توجهی بیشتر از آن پرداخت کنند. تقاضا قیمت

این بخشی از قانون حقوق خریداران خانه است ، که همچنین باعث افزایش شفافیت در سایر نقاط بازار خرید خانه می شود. این مجموعه ایده های خوبی است ، اگرچه مشخص نیست که چگونه هر یک از آنها می تواند به عنوان یک حوزه قضایی فدرال محسوب شود.

سرمایه گذاری خارجی و داخلی

یکی از عوامل تحریک کننده سیاست مسکن مدتهاست که بلای مالکیت خارجی بوده است.

به ویژه ونکوور نگران بود که سرمایه گذاران چینی و فراتر از آن ، مسکن تنگ بازار مسکن را با خرید املاک و خالی ماندن آنها برعهده داشته باشند. این نگرانی به حدی شدید بود که در سال 2016 مالیات 15 درصدی را برای خریداران خارجی برای مهار تقاضای خارجی وضع کرد.

پنج سال بعد ، داده ها نشان می دهد که سرکوب خارجی ها خط نقره ای نیست که برخی امیدوار بودند.

پس از ورود مالیات ، خریدهای خارجی در ونکوور به شدت کاهش یافت. قیمت ها ، با این حال ، نشد. یک مطالعه از دانشگاه ویکتوریا مشخص شد که قیمت مسکن پس از وضع مالیات حدود یک درصد کاهش یافته است – اما “این اثر در طول زمان باقی نمی ماند ، بلکه تأثیر اولیه بزرگتری دارد که ظرف 7 ماه از بین می رود”.

به طور نسبی قابل توجه است که مالکیت خارجی اقامتگاههای خارجی در کانادا وجود دارد. آمار کانادا نشان داد که مالکیت خانه غیر مقیم در بریتیش کلمبیا ، انتاریو و نو اسکوشیا بین 2 تا 4 درصد است. علاوه بر این ، این اعداد ثابت هستند.

آمار کانادا من همچنین دریافتم که اکثر مالکان غیرمقیم آپارتمان خریداری کرده اند-بیشتر تورم مسکن مربوط به خانه های مستقل یا نیمه مستقل است.

در حالی که خرید خارجی می تواند شامل حدس و گمان باشد ، چیزی که باید تا حد زیادی کاهش یابد. و می تواند به پولشویی کمک کند ، بدیهی است که عامل اصلی بحران مسکن نیست.

با این حال ، طرفین سیاست های بزرگی را برای کاهش این مشکل فرض می کنند.

NDP مالیات ملی 20 درصدی را برای خریداران خانه خارجی اعمال می کند. در همین حال ، لیبرال ها طرحی کاملاً غیرمنتظره را پیشنهاد می کنند که تمام مالکیت خارجی خارجی مسکن در کانادا را به مدت دو سال ممنوع می کند. (این ممکن است حتی قانونی نباشد.)

پیشنهاد جدی تر از سوی محافظه کاران است که ممکن است “سرمایه گذاران خارجی که در کانادا زندگی نمی کنند یا به کانادا نقل مکان نمی کنند از خرید خانه در این کشور به مدت دو سال جلوگیری کند” ، اما – به رسمیت شناختن اینکه سرمایه گذاری خارجی می تواند چیز خوبی باشد – همچنین “تشویق کننده است”. سرمایه گذاری خارجی در اجاره مسکن. “هدفمند مقرون به صرفه برای کانادایی ها”.

پس چه کسی بهترین برنامه را دارد؟

به طور خلاصه ، برنامه NDP افزایش سطح سرمایه گذاری لازم برای مقابله با بحران است.

محافظه کاران راهی عمدی و دقیق برای اصلاح بازار در مقیاس بزرگتر و تحریک عرضه از بخش خصوصی پیشنهاد می دهند.

و لیبرال ها با سابقه بسیار ضعیفی در حال پیشروی هستند ، توسط یک هیولای فرانکنشتاین از نویسندگان سیاست که مانند نسخه محو شده از ایده های رقبای خود خوانده می شود – ایده ای که به نظر می رسد برای تشدید بحران و نه رفع آن تلاش می کند.



[ad_2]

منبع: green-sky.ir